Harga hartanah di Singapura: Kesan langkah baharu terhadap strategi aset anda

TL;DR: Perkara utama mengenai peraturan ini

• Penamatan sekatan 15 bulan: Pemilik rumah persendirian yang ingin menjual dan membeli flat jualan semula Lembaga Perumahan dan Pembangunan (HDB) tidak perlu lagi menunggu tempoh penalti ini.
• Peningkatan had pendapatan: Ambang pendapatan bulanan yang dibenarkan untuk mengakses flat binaan baharu (BTO) dan kondominium eksekutif (EC) dinaik) telah dinaikkan, membuka pasaran kepada keluarga berpendapatan sederhana tinggi.
• Tekanan harga: Langkah-langkah ini akan meningkatkan permintaan dalam negeri, yang mungkin mengukuhkan trend menaik dalam harga hartanah di Singapura dalam sektor kediaman.

Pasaran hartanah negara kota ini sekali lagi mengalami pelarasan struktur yang sangat penting. Keputusan terkini daripada Kementerian Pembangunan Negara dan Housing & Development Board (HDB) bertujuan untuk mengimbangi akses kepada perumahan bagi penduduk tempatan. Walau bagaimanapun, sebarang pergerakan dalam sektor awam akan mencetuskan kesan serta-merta dalam segmen kediaman persendirian, ekosistem di mana pelabur antarabangsa dan keluarga yang memutuskan untuk berpindah menumpukan modal mereka.

Mengapa perkara ini penting bagi pelabur asing atau ahli perniagaan yang sedang dalam proses penempatan semula?

Jawapannya mudah: kecairan adalah seperti bejana berhubungan. Apabila pasaran jualan semula awam diliberalisasikan, pemilik tempatan membebaskan modal yang dengan cepat mengalir ke sektor persendirian peringkat pertengahan dan mewah.

Penghapusan halangan 15 bulan bagi bekas pemilik rumah persendirian

Pada September 2022, Kerajaan memperkenalkan langkah penyejukan yang mewajibkan pemilik hartanah persendirian yang menjual aset mereka untuk menunggu selama 15 bulan sebelum boleh membeli flat jualan semula HDB tanpa subsidi. Tujuannya adalah untuk membendung kenaikan harga yang disebabkan oleh lebihan pembeli dengan kecairan tinggi yang bersedia untuk mendapatkan rumah awam pada harga rekod.

Pemansuhan tempoh menunggu baru-baru ini mengubah peraturan permainan. Warga emas atau keluarga tempatan yang memilih untuk melakukan downgrading (menjual kondominium persendirian mereka untuk membeli flat jualan semula HDB yang lebih murah) kini boleh berbuat demikian dengan serta-merta.

Keputusan ini akan menyuntik sejumlah besar pembeli dengan kuasa beli yang jauh lebih tinggi daripada purata pasaran jualan semula. Hasil langsungnya? Peningkatan dalam jumlah transaksi flat HDB yang melebihi satu juta dolar Singapura, sekali gus menaikkan harga lantai hartanah di seluruh pulau.

Had pendapatan baharu dan kesannya terhadap kelas pertengahan tinggi

Perdana Menteri Lawrence Wong mengumumkan peningkatan dalam had pendapatan bulanan yang diperlukan untuk layak mendapatkan flat binaan baharu di bawah skim Build-To-Order (BTO) dan Kondominium Eksekutif (ik). Langkah ini direka untuk membolehkan keluarga muda yang melihat gaji mereka meningkat akibat inflasi tidak dikecualikan daripada pasaran perumahan terlindung atau separa persendirian.

Berikut ialah perbandingan struktur pasaran kediaman selepas perubahan peraturan ini:

Dengan mengekalkan lebih ramai penduduk tempatan dalam sistem perumahan awam dan kondominium eksekutif, Kerajaan berusaha untuk mengurangkan tekanan pembelian ke atas pasaran persendirian peringkat permulaan. Walau bagaimanapun, bagi pelabur asing, ini bermakna pasaran sewa peringkat pertengahan akan mengalami penstrukturan semula dalam kadar penghuninya.

Perspektif pakar Singapur Way: Kesan terhadap aset hartanah

“Pasaran hartanah di Singapura berfungsi seperti mesin berketepatan tinggi. Perubahan dalam sektor HDB tidak pernah terhenti di situ; ia akhirnya mendorong harga sektor persendirian ke atas dengan menetapkan harga minimum baharu bagi perumahan secara umum.”

Apabila kami menasihati pelanggan antarabangsa yang ingin mendapatkan residensi di Singapura, salah satu analisis kewangan pertama yang kami lakukan adalah berkisar tentang penginapan dan kos aset. Perubahan peraturan semasa mengesahkan bahawa nilai tanah di Singapura terus dipertahankan dengan kukuh oleh pihak berkuasa awam.

Bagaimana ini menjejaskan pelabur persendirian?

Minggu lalu, seorang ahli perniagaan dalam sektor teknologi maklumat yang memindahkan ibu pejabat operasinya ke negara kota ini datang ke pejabat kami. Pelan awalnya adalah untuk menyewa kondominium di Daerah 9, dengan mengambil kira kesan langsung daripada kos sara hidup di Singapura yang tinggi. Dengan menganalisis kekuatan pasaran hartanah selepas penarikan sekatan 15 bulan, kami menunjukkan kepadanya bahawa kecairan tempatan akan mendorong nilai kondominium persendirian sederhana naik dalam jangka panjang.

Daripada hanya terhad kepada kontrak sewa konvensional yang terdedah kepada turun naik pasaran, kami menyusun strategi pemerolehan aset melalui syarikat tempatan yang dikecualikan cukai, mengoptimumkan pembayaran Cukai Setem Tambahan Pembeli (ABSD) dan menyelaraskan pembiayaan dengan institusi perbankan persendirian tempatan yang terkemuka.

Reformasi HDB menunjukkan bahawa Kerajaan Singapura lebih gemar campur tangan secara aktif untuk mengelakkan gelembung sebelum ia berlaku. Bagi aset antarabangsa, ini diterjemahkan kepada kepastian undang-undang yang tiada tandingan: aset kediaman anda di rantau ini tidak akan kehilangan nilai secara tidak terkawal.

Jika anda merancang untuk berpindah ke negara kota ini dan memerlukan perundingan aset menyeluruh yang merangkumi daripada penstrukturan cukai korporat sehingga pemilihan aset hartanah anda, mari kita analisis kes pemindahan anda tanpa komitmen dan reka pelan tindakan yang disesuaikan dengan objektif keluarga dan perniagaan anda.