ABSD di Singapura: Tempoh Masa Baharu untuk Pembangunan Besar pada 2026 dan Kesannya terhadap Pelaburan Kediaman
Pasaran hartanah Singapura terserlah kerana kawalan negeri yang ketat dan usaha berterusan untuk mengekalkan kestabilkan kestabilan pasaran. Kerajaan negara Asia ini telah memperkenalkan perubahan ketara dalam peraturan Cukai Setem Tambahan Pembeli (ABSD) yang terpakai kepada pemaju projek pembangunan semula besar-besaran (dikenali sebagai en bloc). Langkah ini bertujuan memberikan ruang kepada syarikat pembinaan untuk memasarkan unit kediaman tanpa mengganggu keseimbangan harga pasaran.
TL;DR: Intipati Peraturan
- Pelanjutan Tempoh Masa: Projek mega akan mempunyai tempoh sehingga 7 tahun untuk membina dan menjual semua unit mereka, berbanding 5.5 tahun sebelum ini.
- Syarat Ketat: Untuk menikmati tempoh masa baharu, projek baharu mesti mempunyai jumlah unit kediaman 1.5 kali ganda daripada jumlah asal.
- Klausa Perlindungan: Pembangunan melebihi 1,400 unit mesti menjual 50% daripada unit tersebut menjelang tahun keenam untuk mengelakkan penalti segera.
- Tiada Perubahan untuk Tapak Kecil: Tanah dengan kurang daripada 700 unit mengekalkan had masa 5 tahun.
Kemas kini teknikal ini, yang dirangka oleh Kementerian Pembangunan Negara (MND) dan Kementerian Kewangan, mengubah dinamika pemerolehan tanah. Bagi pelabur persendirian dan pejabat keluarga (family offices) yang ingin meletakkan kedudukan mereka dalam pasaran kediaman premium, memahami pembaharuan ini adalah penting untuk menjangkakan kemasukan bekalan baharu ke pasaran.
Kawalan kerajaan terhadap tanah di Singapura adalah tegas, namun boleh diramal.
Bagaimanakah beban cukai ABSD berfungsi untuk pemaju?
Untuk mengkontekstualisasikan pembaharuan ini, perlu diingatkan bahawa mana-mana pemaju yang memperoleh tanah kediaman di Singapura perlu menanggung caj sebanyak 40% sebagai ABSD. Daripada kadar ini, 5% tidak boleh dikembalikan dalam apa jua keadaan, manakala 35% bakinya dibayar pendahuluan tetapi boleh dikecualikan (remisi cukai) jika syarat ketat mengenai permulaan kerja, penyiapan, dan jualan penuh kediaman dipenuhi.
Jika sebuah syarikat pembinaan membiarkan satu unit pangsapuri tidak terjual apabila tamat tempoh, pihak berkuasa cukai (IRAS) akan mengenakan bayaran 35% tersebut ke atas jumlah nilai tanah, ditambah dengan faedah terkumpul. Ini merupakan risiko kewangan yang menjelaskan mengapa pemaju sentiasa berhati-hati.
Dengan garis panduan semasa bagi tanah yang diperoleh mulai 29 Julai 2026, pentadbiran negara kota ini berusaha untuk mengurangkan tekanan ke atas tapak projek yang lebih besar, menggalakkan perobohan kompleks lama untuk mengoptimumkan penggunaan ruang bandar tanpa menyebabkan herotan harga akibat jualan terdesak.
Bagaimanakah perubahan ini memberi kesan kepada anda sebagai pembeli akhir?
Perbandingan Tempoh Masa: Sebelum dan Selepas Pembaharuan 2026
Berikut adalah perincian penyusunan semula masa pembangunan dan pemasaran mengikut saiz projek kediaman selepas pelarasan undang-undang terkini:
| Saiz Projek (Unit) | Klasifikasi Tanah | Tempoh Lama (Tahun) | Tempoh Baharu 2026 (Tahun) | Pencapaian Pertengahan Diperlukan |
|---|---|---|---|---|
| Kurang daripada 700 | Standard / Kecil | 5.0 | 5.0 (Tiada perubahan) | Tiada |
| Antara 700 dan 1,399 | Tapak Besar (Large) | 5.5 | 6.0 | Tiada |
| 1,400 atau lebih | Projek Mega (Mega) | 5.5 | 7.0 | Menjual 50% pada tahun ke-6 |
Projek yang dapat menunjukkan kesukaran kejuruteraan yang ekstrem atau menggunakan teknologi pembinaan lestari yang canggih boleh memohon pelanjutan tambahan sehingga enam bulan, meningkatkan tempoh maksimum untuk projek mega kepada 7.5 tahun.
Perspektif Strategik Singapur Way: Lebih Kestabilan untuk Modal Asing
Dari perspektif perundingan kami, langkah kawal selia ini secara tidak langsung memberi manfaat kepada pembeli berkuasa beli tinggi yang berpindah ke bandar ini melalui Singapur Way. Dengan pelanjutan tempoh masa, pemaju tidak lagi terpaksa menurunkan harga secara tidak teratur untuk memenuhi sasaran jualan IRAS, yang seterusnya melindungi nilai pasaran aset kediaman mewah.
Ramai pelabur yang memutuskan untuk mendapatkan residensi di Singapura memilih untuk menstrukturkan aset hartanah mereka melalui syarikat tempatan atau Pejabat Keluarga. Dengan fleksibiliti masa yang lebih besar bagi pemaju, pasaran akan menerima aliran unit kediaman yang lebih teratur, sekali gus mengurangkan lonjakan inflasi di kawasan permintaan tinggi seperti daerah 9, 10, dan 11.
Kajian Kes: Struktur Aset untuk Pejabat Keluarga Eropah
Bulan lepas, seorang usahawan teknologi dari Jerman datang kepada kami dengan hasrat untuk memindahkan residensi cukai beliau dan memperoleh portfolio hartanah kediaman di Singapura. Kebimbangan awal beliau tertumpu kepada kemungkinan ketidaktentuan harga dalam sektor premium akibat ketegasan ABSD.
Perunding kami menstrukturkan proses tersebut dalam tiga fasa jelas:
- Penubuhan syarikat pegangan persendirian yang dioptimumkan di bawah sistem cukai wilayah Singapura, dengan memanfaatkan perjanjian cukai dua hala.
- Perancangan pembelian aset kediaman dalam projek berskala sederhana dan besar, memilih pembangunan yang beroperasi di bawah tempoh pemasaran baharu, yang mengurangkan tekanan jualan dan menjamin kualiti pembinaan.
- Pemprosesan dipercepat untuk visa pelabur beliau bagi memastikan peralihan yang lancar bersama keluarga, dengan menganalisis lebih awal kos sara hidup di Singapura.
Terima kasih kepada pendekatan bersepadu ini, pelanggan tersebut mengelak daripada membeli hartanah dalam projek kecil yang tertakluk kepada tekanan had masa lima tahun yang lama, di mana pemaju cenderung mengurangkan kos kemasan untuk mempercepatkan penyerahan unit.
Jika anda sedang mempertimbangkan untuk memindahkan aset anda ke Asia Tenggara, kami mencadangkan agar anda mendapatkan nasihat mengenai implikasi cukai dan kawasan terbaik untuk membina portfolio aset anda.
Untuk mengkaji situasi khusus anda dan mengoptimumkan peralihan korporat serta kediaman anda, mari kita analisis kes perpindahan anda tanpa komitmen bersama pasukan perunding kanan kami.