新加坡 2026 年 ABSD 新规：大型住宅开发项目的延期政策及其对房地产投资的影响

新加坡房地产市场以其严格的国家管控和对稳定的持续追求而闻名。新加坡政府针对大规模重建项目（即“集体出售”或 en bloc 项目）的开发商，引入了额外买方印花税（ABSD）规则的重大调整。此举旨在为建筑商提供更多喘息空间，在不破坏价格平衡的前提下完成单位销售。

总结：政策核心要点

• 延长开发期限： 大型项目将有长达 7 年的时间来完成建设并售出所有单位，此前为 5.5 年。
• 严格条件： 若要享受新的期限，新项目开发的单位数量必须是原有单位数量的 1.5 倍。
• 豁免条款： 超过 1,400 个单位的开发项目必须在第 6 年售出 50% 的单位，以避免立即触发罚款。
• 小型地块无变化： 少于 700 个单位的地块仍保持 5 年的期限限制。

这项由 国家发展部 (MND) 和财政部共同设计的技术性更新，改变了土地获取的动态。对于寻求在高端住宅市场布局的私人投资者和家族办公室而言，了解这一改革对于预测市场新供应的入场至关重要。

新加坡对土地的政府管控虽然严格，但具有高度的可预测性。

开发商的 ABSD 财政惩罚机制如何运作？

为全面了解此次改革，我们需要回顾一下：任何在新加坡购买住宅用地的开发商都必须缴纳 40% 的 ABSD。在这项税费中，有 5% 是不可退还的；而剩余的 35% 虽然预先支付，但如果开发商在开工、完工和全部售出单位方面满足非常严格的时间限制，则可以获得退税（财政减免）。

如果开发商在期限届满时仍有一套公寓未售出，税务局 (IRAS) 将对土地总价值征收 35% 的税款，并附加累积利息。这种财务风险解释了开发商为何历来采取谨慎态度。

随着 2026 年 7 月 29 日起实施的新准则，新加坡政府旨在减轻大型地块的压力，鼓励旧建筑的拆除，从而在不因急售而导致价格扭曲的前提下，优化城市空间的利用率。

那么，这对您作为终端买家有何影响？

期限对比：2026 年改革前后的变化

以下是根据最新法律调整后，按住宅项目规模划分的开发及商业化时间表：

对于那些在工程上遇到极大困难或采用先进可持续建筑技术的项目，还可以申请最多六个月的额外延期，使超大型项目的最长期限达到 7.5 年。

Singapur Way 的战略视角：为外国资本带来更多稳定性

从我们的咨询角度来看，这项监管措施间接惠及了通过 Singapur Way 移居新加坡的高净值买家。随着期限的延长，开发商不再被迫以无序的方式降低价格来满足税务局的销售里程碑，从而保护了高端住宅资产的市场价值。

许多决定 获得新加坡居留权 的投资者选择通过当地公司或家族办公室来构建其房地产资产组合。随着开发商时间灵活性的增加，市场将获得更平稳的供应流，从而缓解像第 9、10 和 11 区等高需求区域的通胀压力。

案例分析：为欧洲家族办公室进行资产配置

上个月，一位德国科技企业家向我们咨询，计划将其税务居留地迁移至新加坡，并购买一系列住宅资产。他最初担心由于 ABSD 的刚性，高端板块的价格可能出现波动。

我们的顾问分三个明确阶段构建了该流程：

• 在新加坡领土税制下优化成立一家私人控股公司，充分利用双重征税协议。
• 规划购买中大型项目的住宅资产，选择在新的销售期限内运营的开发项目，这降低了清盘压力并确保了施工质量。
• 加快办理投资者签证，确保与其家人顺利过渡，并提前分析 新加坡生活成本。

通过这种全方位的方案，客户避免了购买那些受旧有五年期限压力限制的小型开发项目，因为在那种情况下，开发商往往倾向于缩减装修成本以加速交房。

如果您正在考虑将资产转移到东南亚，我们建议您咨询相关的税务影响以及建立资产组合的最佳区域。

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